Fakta om SEA-ordningen

Mediedækningen af byggerier for især Københavns Universitet har givet anledning til at forklare, hvordan statens huslejeordning, SEA-ordningen, fungerer i praksis.

31.01.2020

Grundlæggende blev huslejeordningen indført i 2001 for at give incitament til arealeffektivisering og øget bevidsthed om omkostninger ved lokaleforbruget. Men målet var også at give frit valg mellem statslige ejendomme og private lejemål.

Afkastkravet blev fastsat til 7 pct. af ejendomsværdien, hvilket var markedssvarende dengang, og dermed blev der sikret lige konkurrencevilkår mellem private og statslige lejemål. Et afkastkrav er det krav om afkast, en investor forlanger af sin investering.

Universiteterne blev bevillingskompenseret for huslejeudgiften, da SEA-ordningen blev indført.

Siden 2001 er markedsafkastet faldet for erhvervsejendomme som følge af faldende renter. Derfor var SEA-ordningens huslejer ikke længere konkurrencedygtige i forhold til det gennemsnitlige markedsafkast. Og i 2013 blev afkastkravet derfor sat ned til 5,5 pct. for nybyggerier. Vel at mærke uden nogen bevillingskonsekvens for universiteterne.

Markant huslejefald i 2020

I 2015 blev der besluttet en større reform af SEA-ordningen. Målet var at gøre ordningen mere konkurrencedygtig og bedre for universiteterne, bl.a. ved indføre afskrivninger på for eksempel laboratorier samt øge vedligeholdelses- og bygningsfornyelsesindsatsen.

Staten afsatte 750 mio. kr. til ekstraordinært vedligehold og bygningsfornyelse i perioden 2015-2019. Fra 2020 afsættes årligt ca. 200 mio. ekstra til vedligehold og bygningsfornyelse. Det betyder, at der nu investeres væsentligt mere, end hvad der er normalt for private erhvervslejemål.

Derudover finansierer staten fra 1. januar 2020 omkring 400 mio. kr. årligt til afskrivning på laboratorier, så universiteterne uden huslejekonsekvenser kvit og frit kan få udskiftet laboratorierne hvert 15 år. For et laboratorie, der koster staten 100 mio. kr., betyder det, at universitetet kun betaler 82,5 mio. kr. over de 15 år, så kan de få et nyt laboratorie – uden at huslejen stiger. Vælger universitetet efter de 15 år at vente med at udskifte laboratoriet, nedsættes huslejen herfor til en fjerdedel, indtil det udskiftes.

Samtidig blev det besluttet at nedsætte afkastkravet for alle lejemål til 5,5 pct. for derved at gøre huslejerne konkurrencedygtige med det private marked. I praksis indebærer det, at huslejerne fra 1. januar 2020 er nedsat med ca. 20 pct.

Huslejerne for de specialiserede og dermed dyre universitetsbygninger er således sat ned fra godt 1.200 kr. per kvadratmeter i gennemsnit til knap 1.000 kr. per kvadratmeter. Til sammenligning er markedslejen for kontorlejemål i universitetsbyerne (Odense, Aalborg, Århus og København) på ca. 750 -1.400 kr. per kvadratmeter for "uattraktive" lejemål. For de "attraktive" kontorlejemål er markedslejen ca. 1.000 -2.050 kr. per kvadratmeter. Markedslejen er højest i København og Århus, lavest i Odense og Aalborg. 

Eftersom universiteterne fik forøget deres bevillinger til at betale huslejen tilbage i 2001, er bevillingerne i 2020 sat ned svarende til huslejereduktionen. Det skal i øvrigt bemærkes, at i 2015, hvor den daværende regering besluttede reformen af ordningen, havde universiteterne det synspunkt, at huslejen ikke skulle sættes ned.

I DR's dækning er det i øvrigt angivet, at Bygningsstyrelsen i 2019 havde et overskud på 568 mio. kroner på SEA-ordningen. Dette tal  forventes at falde til et underskud på 144 mio. kroner i 2020.

Gennemførelse af byggesager med aftale om fast husleje

Det har altid været muligt indenfor SEA-huslejeordningen at gennemføre byggesager, hvor der forud for byggeriets gennemførelse aftales en fast husleje. Det giver universiteterne sikkerhed for budget og afledt huslejebetaling. Universiteterne har dog historisk alene indgået aftaler, hvor huslejen først er kendt, når sagen er afsluttet. I disse sager fastlægges huslejen på baggrund af byggesagens kostpris; der afregnes populært sagt "efter regning".

Bygningsstyrelsen har i flere år aktivt forsøgt at overbevise universiteterne om at bruge fastpris i nye byggesager. Indtil nu har der kun været begrænset interesse heri. Kun to byggerier er ønsket gennemført efter fast pris – et på Aarhus Universitet og et på Roskilde Universitet. Alle andre sager, herunder alle sager på Københavns Universitet, har universiteterne ønsket at gennemføre "efter regning".

Bygningsstyrelsen ser meget gerne alle byggerier gennemført efter fast pris, hvor Bygningsstyrelsen bærer den økonomiske risiko, men kan ikke tvinge universiteterne hertil.